新築の家屋調査が来たときのこと。建売住宅 1年目の固定資産税は実際いくらだった?安くできるの?

2019-06-08

住宅を購入すると毎年決まって固定資産税がかかってきます。

賃貸がいいか、持ち家がいいかの論争でも必ず固定資産税は持ち家のデメリットとして挙げられますので無視できないですよね。必ず払わなければいけないといっても、事前にいくらかはっきりわからないので不安なところでもあります。

この記事は昨年購入した一戸建ての固定資産税がいくらかかったか、固定資産税を決定するための家屋実施調査のようすなどをまとめています。

固定資産税の簡単な計算方法を理解すれば、購入後のローン以外の月々の支払額がわかることから、資金繰りがより具体的にできますよ。

固定資産税の決め方

土地にかかる固定資産税の決め方

固定資産税の税率は1.4%、 都市計画税 は地域によって違っていて最高0.3%です。

売買価格ではなく、固定資産税評価額を利用します。 土地の評価額は売り主さんに 評価証明(土地の評価額が解る書類)を取ってもらうのが一番確実です。

建物にかかる固定資産税の決め方

建物にかかる固定資産税も1.4%、都市計画税 は 最高0.3%です。

ただこれも実際に建物に支払ったお金ではなく「 建物評価額 」に対してかかります。 この建物の評価額がいくらになるかが結構ブラックボックスなので困るところです。

建物を新築すると、かならず法務局に建物の登記をします。
登記情報を役所が見て、その建物の固定資産税評価額を決めることになっています。

その時に役所の人が家の内部を見に来て評価額を決めます。外観だけを見て概算で計算する場合もあるようですですが、一般的には家の内部をチェックします。

固定資産税の元となる課税標準額は、次の通りです。

課税標準額=公示額×0.5~0.7

公示額は 建築額×0.7です。

それにかける数値、0.5~0.7って幅がありますよね。これは何で決まるかというと

家屋調査の結果変わります。 高価な設備や資材を使っていると判断されると高くなります。 

資材とは?

躯体、外壁、屋根、内壁、天井、床など です。

大きさ(面積)や材料によって評価が変わってくるので、家屋調査で確認されます。

例えば

  • 屋根 →  瓦、スレートなど
  • 外壁 →  サイディング、タイル、漆喰など
  • 床  →  フローリング、畳、タイルなど

ちょっと考えただけでもいろいろありますよね。

例えばフローリングよりも大理石張りの床のほうが高く、2階建てよりも3階建てのほうが高いと判断されます。
これらは【評価額の算定表】に従って計算されます。

設備とは?

また設備については
家と一体となっている設備が対象となり、主なところではキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台、床暖房、浴室乾燥機などです。

なので、カップボードや食洗機をあえて、家屋調査が完了した後に設置する方もいるようですね。

基本的には計算方法はシステム化されているとはいえ、チェックするのは人間。なるべくうまく立ち回って0.5に近い数値をもらいたいですよね。

建物価格が2000万円だとすると、0.5の場合は固定資産税は 年間9万8千円です。

0.7の場合は13万7200円です。結構違いますよね。(新築の場合はここから軽減措置があります)

ちなみに我が家は計算したところ「0.58」でした!

これは査定が甘かったのか、チープな仕上げと判断されたのかはわかりません。

我が家は建売にしては比較的高価といわれる材料を使っている箇所があったり、設備は一杯ついているので不安でしたが、思っていたよりも安くて拍子抜けしました。逆に思っていたよりも大した評価じゃないんだよ、と言われたようで複雑な気分ですが。

実際に固定資産税家屋実施調査が入ったときの様子を記しておきますので、参考になれば幸いです。

家屋実地調査 こんな感じでした。

あらかじめアポをとってからきます。

入居して2カ月がたったあたりで、都税事務所からハガキが到着、その後電話があり固定資産税家屋実施調査 に入りたい旨連絡がありました。

平日の午前中で時間を決めてお願いしましたが、フルタイム勤務の場合だと大変ですね。

調査の協力は義務ではないようですが、調査に協力しないと、書類審査のみとなり、最高割合の70%が適用されるケースが多いそうです。固定資産税を安くするためというよりは、高くならないようにするために、調査員の家屋調査には対応しましょう。

用意するもの

電話にて、家屋の設計図と建築確認の申請書 を用意しておくように言われます。
とりあえず掃除もして当日を迎えました。

やってきたのは何人?

我が家の場合は、2人で家屋調査に来ました。男性と女性のペアです。

まずは固定資産税についての説明、調査の目的をお話されました。

いよいよ調査スタート

男性が家の中をチェックして、女性が紙に記録していきます。

1階から順に各部屋をチェックしていきます。噂ではクローゼットの中までチェックされるとのことでしたが、うちは各部屋のドアから中をのぞいて見るだけでした。そんなに隅々までは見ていなかったです。

あくまで設計図と差異がないか確認している感じでした。

お風呂の中やトイレも軽くチェック。

我が家は屋上があるのですが、屋上も上がって見ていましたが、いちいち「こちらは拝見しても大丈夫ですか?」と確認を取ってくれて、横暴な感じは全くありませんでした。

もし、見られたくない場合は、その旨を伝えればその部屋は対象から外してくれそうです(その結果算定がどうなるのかはわからないですが。。)。あるいはクローゼットの中はお見せできないといえそうな雰囲気でした。

余計なことは言わないのが吉

我が家はリビング、ダイニング、キッチンに床暖房が入っていますが、床暖房は用意した図面に書かれていなかったんですね。なので、どの程度の大きさで床暖が入っているかを確認されました。

が、、入居間もなくだったので私もよくわからない。。。

「まーこれくらいですかね」、とテーブルより一回り大きいくらいのサイズ、ずいぶん控えめに見積もってくれました。本当は割と部屋の隅まで入ってますけどね。。

また、キッチンの床暖房は見逃してました。スイッチがたくさんあったからわかりにくかったかな?

床暖房も算定に影響するのでちょっとラッキーでした。新しいお家はついついお気に入りポイントを披露したくなってしまいますが、調査員の前では黙っておくのが吉ですよ。

我が家の固定資産税はいくらだったのか

我が家の固定資産税は約8万6千円でした。


住宅用地と新築住宅の建物に対しては、3年から5年の間は軽減の特例が設けられています(表記されているのは軽減後の金額です。)これが高い!と思っても評価額が変更されることはほとんどありません。

ちなみに1行上はマンションの固定資産税です。マンションは取得から20年近くたっているのにも関わらずなかなかの額です(購入価格は戸建てとほぼ同じです)。

減価償却分を考慮して補正されるのですが、それを考慮してこの税額。

東京都の経年原価補正率表

これも一般的に言われていることですが、マンションは戸建てよりも建物に対する固定資産税が高くなる傾向にあります。 マンションは建物が鉄筋コンクリート造なので評価額が高くなるんですね。

納税はいつするのか

固定資産税の支払額は合計で30万近くになってしまいました。我が家にとってはなかなかの金額です。

固定資産税の支払いは、1年分の一括払いで納税するか、1年分を4回に分割して納税するかを選ぶことができます。固定資産税通知書の中に一括分の納付書と分割用の納付書が入っていますので、どちらかを使います。

固定資産税納付書の納付期日までに、納付できなかったり忘れたりした場合、延滞税発生します。延滞税は納付期日から1カ月以内であれば年2.9%、1カ月以上だと年9.2%と高額なので忘れずに納付をしましょう。

固定資産税のシュミレーター

都税事務所のHPに固定資産税を計算するシュミレーターがあります。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/syutokuzei.html

こちらでざっくりと計算してみるのも良いですね。

まとめ

家屋調査には対応しましょう。固定資産税を安くするためというよりは、高くしないためです。家屋調査はチェックリストに基づいてチェックされるので固定資産税を安くする方法はありませんが調査員によっては見逃してしまうポイントもあるので余計なことは言わないほうがいいでしょう。そして、決定した固定資産税は、納付期限を過ぎてしまうと高額な延滞税がかかるので、期日までに納付をしてくださいね。

2017年以降に新築マンション・一戸建てを買った方対象。アンケートに答えるだけで5000円分のギフト券がもらえます。

もちろん我が家も回答済み。

アンケートは少々長いですが、5000円あれば新生活のお買物の足しになりますね。